Výnosnost pronájmu podle měst v ČR 2026: kde se investice vyplatí nejvíc
Srovnání hrubé i čisté výnosnosti pronájmu bytů 2+kk ve 10 českých městech. Praha 3,8 %, Ostrava 6,4 % — kompletní přehled s reálnými čísly za 2026.
Proč záleží na městě víc než na ceně bytu
Dva byty 2+kk koupené za stejnou částku mohou generovat dramaticky odlišný výnos — rozdíl mezi Prahou a Ostravou běžně přesahuje 2 procentní body hrubé výnosnosti ročně. Na horizontu 20 let to znamená stovky tisíc korun.
Jenže vyšší výnos neznamená automaticky lepší investici. Města s nejvyšším procentuálním výnosem často nesou vyšší riziko neobsazenosti, problémových nájemníků nebo stagnace cen nemovitostí. Pojďme se podívat na konkrétní čísla.
Hrubá výnosnost pronájmu bytu 2+kk ve 10 městech
Níže uvádíme průměrné ceny bytů 2+kk (Q1 2026) a průměrné měsíční nájemné bez energií. Hrubá výnosnost = (roční nájemné / kupní cena) × 100.
| Město | Ø cena bytu 2+kk | Ø měsíční nájem | Hrubý výnos |
|---|---|---|---|
| Praha | 5 850 000 Kč | 18 500 Kč | 3,8 % |
| Brno | 4 420 000 Kč | 16 200 Kč | 4,4 % |
| Plzeň | 3 780 000 Kč | 13 800 Kč | 4,4 % |
| České Budějovice | 3 650 000 Kč | 13 200 Kč | 4,3 % |
| Hradec Králové | 3 580 000 Kč | 13 500 Kč | 4,5 % |
| Pardubice | 3 420 000 Kč | 13 000 Kč | 4,6 % |
| Olomouc | 3 350 000 Kč | 13 400 Kč | 4,8 % |
| Liberec | 2 950 000 Kč | 12 800 Kč | 5,2 % |
| Ostrava | 2 280 000 Kč | 12 200 Kč | 6,4 % |
| Ústí nad Labem | 1 680 000 Kč | 10 500 Kč | 7,5 % |
Zdroj dat: Průměry vycházejí z nabídkových cen na realitních portálech a dat ČSÚ za bydlení v Q1 2026. Skutečné transakční ceny bývají o 3–8 % nižší.
Od hrubého k čistému výnosu: co vám zůstane
Hrubý výnos vypadá lákavě, ale po odečtení reálných nákladů zbývá podstatně méně. Počítejte s těmito položkami:
- Daň z příjmu — 15 % ze základu (po odpočtu paušálu 30 % nebo skutečných výdajů)
- Pojištění nemovitosti — 2 500–5 000 Kč/rok
- Údržba a opravy — 1–2 % z ceny nemovitosti ročně
- Neobsazenost — v Praze průměrně 2–4 týdny/rok, v menších městech 4–8 týdnů
- Správa nemovitosti — pokud delegujete, 8–15 % z nájmu
Realistický čistý výnos po odečtení všech nákladů (bez hypotéky) se obvykle pohybuje o 1,5–2,5 procentního bodu pod hrubým výnosem. Praha tak reálně generuje kolem 1,5–2,3 % čistého ročního výnosu, Ostrava kolem 4–5 %.
Spočítejte si čistý výnos pro váš byt
Zadejte kupní cenu, nájem a náklady — kalkulačka vám ukáže hrubý i čistý výnos a dobu návratnosti investice.
Otevřít kalkulačku →Tři faktory, které tabulka neukazuje
1. Růst ceny nemovitosti (kapitálová apreciace)
Praha a Brno dlouhodobě rostou o 5–8 % ročně (průměr 2015–2025 dle HB Indexu). Ostrava a Ústí rostly v průměru jen o 2–4 %. Celkový výnos = nájemní výnos + růst hodnoty. V Praze tak celkový výnos často předčí města s vyšším nájemním procentem.
2. Likvidita a prodejnost
Byt v Praze 5 prodáte za 4–8 týdnů. Byt v Ústí nad Labem za 3–6 měsíců. Nižší likvidita znamená vyšší riziko, pokud budete potřebovat rychle kapitál.
3. Kvalita nájemníků a obsazenost
Ve městech s univerzitami (Praha, Brno, Olomouc) je stabilní poptávka po nájmech. Průmyslová města jako Ostrava jsou citlivější na ekonomické cykly — při poklesu zaměstnanosti roste neobsazenost.
Kde koupit investiční byt v roce 2026?
Jednoznačná odpověď neexistuje. Záleží na vašem profilu:
Konzervativní investor (priorita: bezpečnost a růst hodnoty) → Praha, Brno. Nižší nájemní výnos, ale stabilní poptávka a dlouhodobá apreciace.
Výnosový investor (priorita: měsíční cash-flow) → Ostrava, Liberec, Olomouc. Vyšší nájemní výnos, nutná aktivnější správa a výběr nájemníků.
Kompromis (vyvážený poměr) → Hradec Králové, Pardubice, Plzeň. Solidní výnos kolem 4,5 % s relativně stabilní poptávkou díky regionálnímu ekonomickému zázemí.
Na co si dát pozor před nákupem
- Ověřte reálné nájmy, ne nabídkové — nabídkové ceny bývají o 5–10 % vyšší než skutečně dosažené.
- Stav domu a fondu oprav — plánovaná revitalizace za 2 miliony změní vaši kalkulaci.
- Regulace nájemného — sledujte legislativní vývoj; cenové mapy nájemného dle MMR mohou ovlivnit maximální nájemné.
- Daňovou optimalizaci nepodceňujte — odpisy a paušál 30 % výrazně mění čistý výnos (viz náš článek o odpisech).
Porovnejte scénáře pro různá města
Vytvořte si několik výpočtů s různými parametry a porovnejte, kde vám investice dává největší smysl.
Otevřít kalkulačku →Shrnutí: čísla za rok 2026
Průměrná hrubá výnosnost pronájmu v ČR se pohybuje mezi 3,8 % (Praha) a 7,5 % (Ústí nad Labem). Po odečtení nákladů realisticky zbývá 1,5–5 % čistého ročního výnosu. Klíč k úspěšné investici není jen vysoké procento — je to kombinace nájemního výnosu, růstu hodnoty, likvidity a vašeho času na správu.
Zdroje a použitá data
ČSÚ — Ceny sledovaných druhů nemovitostí — průměrné ceny bytů podle krajů a okresů.
ČNB — Zpráva o finanční stabilitě 2025 — analýza trhu rezidenčních nemovitostí a rizik přehřátí.
ARTN — Trend Report 2026 — přehled výnosnosti komerčních a rezidenčních nemovitostí v ČR.
Finanční správa — Daň z příjmů fyzických osob — aktuální sazby a pravidla pro zdanění příjmů z pronájmu.