Jak vypočítat výnosnost pronájmu? Kompletní návod 2026

Kompletní průvodce výpočtem hrubého výnosu, čistého výnosu a cash flow. Vzorce, příklady a tipy pro rok 2026.

1. Hrubý výnos z pronájmu

Hrubý výnos je nejjednodušší ukazatel — poměr ročního nájmu a ceny nemovitosti. Nezohledňuje náklady ani daně, slouží k rychlému srovnání nemovitostí.

Hrubý výnos = (Roční nájem ÷ Cena nemovitosti) × 100

Příklad: Nemovitost za 5 000 000 Kč, nájem 18 000 Kč/měs → (216 000 ÷ 5 000 000) × 100 = 4,32 %

Za dobrý hrubý výnos se v ČR považuje 4–6 %. V Praze jsou výnosy typicky nižší (2,5–4 %), mimo Prahu vyšší (5–8 %).

2. Čistý výnos (po nákladech, před daní)

Čistý výnos zohledňuje roční náklady na provoz nemovitosti: pojistku, fond oprav, případně správu. Stále nezahrnuje daně ani hypotéku.

Čistý výnos = ((Roční nájem − Roční náklady) ÷ Cena nemovitosti) × 100

Příklad: Roční nájem 216 000 Kč, náklady 21 600 Kč/rok → (194 400 ÷ 5 000 000) × 100 = 3,89 %

Typické měsíční náklady zahrnují: pojistka nemovitosti (500–1 500 Kč), fond oprav (500–2 000 Kč), správa (5–10 % z nájmu pokud používáte správcovskou firmu).

3. Cash flow — klíčový ukazatel

Cash flow říká, kolik peněz vám každý měsíc skutečně zbyde nebo chybí. Je to nejdůležitější číslo pro investory s hypotékou.

Měsíční cash flow = Nájem − Měsíční náklady − Splátka hypotéky − Daň / 12

Příklad: 18 000 − 1 800 − 14 200 − 1 890 = 110 Kč/měs

Kladné cash flow znamená, že pronájem se financuje sám. Záporné cash flow znamená, že každý měsíc doplácíte ze svého — což může být akceptovatelné, pokud počítáte s růstem hodnoty nemovitosti.

4. Splátka hypotéky — jak ji spočítat

Měsíční splátka hypotéky se počítá anuitní metodou. Výpočet závisí na výši jistiny, úrokové sazbě a délce splácení.

Splátka = Jistina × [r × (1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]

Příklad: Hypotéka 3 500 000 Kč, sazba 5,5 %, 30 let → splátka ≈ 19 873 Kč/měs

Při sazbě 5,5 % a délce 30 let zaplatíte za celou dobu přibližně dvojnásobek půjčené částky (úroky + jistina).

5. Daň z pronájmu v roce 2026

Příjmy z pronájmu se zdaňují dle § 9 zákona o daních z příjmů. Máte dvě možnosti, jak uplatnit výdaje:

Paušální výdaje 30 %

✓ Jednoduchá administrativa
✓ Bez dokládání dokladů
✗ Max. 600 000 Kč výdajů ročně
✗ Nelze odečíst úroky z hypotéky

Skutečné výdaje

✓ Lze odečíst úroky z hypotéky
✓ Lze odečíst odpisy
✗ Nutné vedení evidence
✗ Složitější přiznání

Sazba daně je 15 % do 1 676 052 Kč základu daně, nad tuto hranici 23 %. Z pronájmu neplatíte zdravotní ani sociální pojištění.

6. Návratnost vlastního kapitálu

Návratnost vyjadřuje, za jak dlouho se vám vrátí vložený vlastní kapitál (cena − hypotéka) z čistého ročního cash flow.

Návratnost = Vlastní kapitál ÷ Roční čistý cash flow

Příklad: Vlastní kapitál 1 500 000 Kč, cash flow 1 320 Kč/měs (15 840 Kč/rok) → 94 let (!)

Tento příklad ukazuje, proč je při vysokých úrokových sazbách obtížné dosáhnout smysluplného cash flow v Praze. Reálný výnos pak přichází hlavně z růstu hodnoty nemovitosti, ne z nájmu.