Časté otázky
Odpovědi na nejčastější dotazy o investicích do pronájmu — výnosy, daně, hypotéky.
Jaký výnos z pronájmu je dobrý?
Za dobrý výnos se v České republice považuje hrubý výnos nad 4–5 %. Čistý výnos po nákladech a daních by měl být alespoň 2–3 %. Praha má nižší výnosy (2–4 %), ale vyšší bezpečnost investice. Mimo Prahu lze dosáhnout 5–7 % hrubého výnosu, ale s vyšším rizikem neobsazenosti.
Vyplatí se investice do pronájmu s hypotékou?
Záleží na poměru nájmu a splátky hypotéky. Investice je výhodná, pokud je měsíční nájem vyšší než splátka hypotéky + náklady + daň — tedy pokud je cash flow kladné. Při aktuálních úrokových sazbách (5–6 %) je kladné cash flow v Praze obtížné dosáhnout, v regionech realističtější.
Jak se zdaňuje příjem z pronájmu?
Příjem z pronájmu se zdaňuje dle § 9 ZDP. Máte dvě možnosti: paušální výdaje 30 % z příjmů (max. 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje (pojistka, opravy, odpisy, úroky z hypotéky). Sazba daně je 15 % do 48násobku průměrné mzdy (1 676 052 Kč v roce 2026), nad tuto hranici 23 %.
Mohu si odečíst úroky z hypotéky od daně z pronájmu?
Ano, ale pouze pokud uplatňujete skutečné výdaje (ne paušál 30 %). Úroky z hypotéky na investiční nemovitost jsou daňově uznatelným výdajem. Pokud máte vysoké úroky a nízké jiné výdaje, může být výhodné kombinovat skutečné výdaje namísto paušálu. Doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Co jsou odpisy nemovitosti a jak fungují?
Odpisy jsou roční daňový výdaj odpovídající opotřebení nemovitosti. Bytový dům se odepisuje 30 let (sazba 1,4 % za rok ze vstupní ceny stavby, ne pozemku), rodinný dům 50 let (2 % ročně). Odpisy lze uplatňovat pouze při vedení skutečných výdajů, ne při paušálu.
Jaká je optimální výše vlastního kapitálu při investici?
Banky obvykle financují investiční nemovitosti do 80 % LTV (Loan-to-Value) — tedy požadují minimálně 20 % vlastního kapitálu. Nižší LTV znamená lepší úrokovou sazbu a nižší měsíční splátku. Vyšší vlastní kapitál snižuje měsíční cash flow riziko, ale snižuje výnos z pohledu pákového efektu.
Co je to návratnost investice do pronájmu?
Návratnost vyjadřuje, za kolik let se vám vrátí vložený vlastní kapitál z čistého cash flow. Například: vlastní kapitál 1 500 000 Kč, čistý roční cash flow 100 000 Kč → návratnost 15 let. Dobrá investiční nemovitost má návratnost 10–20 let. Nezapočítáváme přitom zhodnocení nemovitosti.
Musím platit zdravotní a sociální pojištění z pronájmu?
Ne. Příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP se nezahrnují do vyměřovacího základu pro zdravotní ani sociální pojištění. Na rozdíl od příjmů OSVČ ze samostatné výdělečné činnosti platíte pouze daň z příjmu.
Spočítejte si to sami
Zadejte parametry vaší nemovitosti a okamžitě uvidíte výnos, cash flow a dobu návratnosti.
Otevřít kalkulačku →