DPH a pronájem bytu 2026: kdy se stanete plátcem a co to změní
Pronájem nemovitostí a DPH v ČR 2026 — kdy hrozí registrace, jaký má dopad na výnosnost a jak se vyhnout překvapení. Konkrétní limity a příklady.
Proč se DPH týká i pronajímatelů bytů
Většina drobných pronajímatelů si myslí, že DPH se jich netýká. A v řadě případů mají pravdu — pronájem bytů k bydlení je ze zákona od DPH osvobozen (§ 56a zákona o DPH). Jenže právě tady začínají zádrhely: osvobození platí jen za určitých podmínek, a pokud překročíte obratový limit nebo pronajímáte komerčně, pravidla se radikálně mění.
Od roku 2025 platí v ČR nový obratový limit 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců (dříve 2 mil. Kč, ale s odlišným způsobem počítání). Kdo ho překročí, stává se povinně plátcem DPH. A pozor — do obratu se za určitých okolností počítají i osvobozená plnění bez nároku na odpočet, tedy i příjmy z pronájmu bytů.
Kdy je pronájem osvobozen a kdy ne
Zákon rozlišuje dva základní režimy:
| Typ pronájmu | DPH režim | Sazba |
|---|---|---|
| Byt k trvalému bydlení (dlouhodobý) | Osvobozeno bez nároku na odpočet | 0 % |
| Krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion) | Zdanitelné plnění | 12 % |
| Kancelář, obchod, sklad | Osvobozeno, ale možnost zdanit | 21 % (volitelně) |
| Garáž / parkování (samostatné) | Zdanitelné plnění | 21 % |
Klíčové je rozlišení pronájem vs. ubytování. Finanční správa opakovaně potvrdila, že krátkodobý pronájem přes platformy typu Airbnb nebo Booking.com se posuzuje jako ubytovací služba, nikoli nájem. To znamená sníženou sazbu 12 % DPH a zároveň se tyto příjmy počítají do obratu pro povinnou registraci jako zdanitelná plnění.
Obratový limit a jak ho počítat
Pro rok 2026 platí limit 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Do obratu zahrnujete:
- Příjmy z krátkodobého ubytování (Airbnb, Booking) — plně se počítají
- Příjmy z pronájmu komerčních prostor, pokud jste se rozhodli je zdaňovat
- Příjmy z dlouhodobého pronájmu bytů — pozor, od novely zákona o DPH se osvobozená plnění bez nároku na odpočet do obratu nezapočítávají, ale je nutné sledovat aktuální výklad
Příklad: Pronajímáte 3 byty dlouhodobě (nájemné celkem 540 000 Kč/rok) a jeden byt krátkodobě přes Airbnb (příjem 660 000 Kč/rok). Pokud příjmy z dlouhodobého pronájmu do obratu nevstupují, jste s 660 000 Kč hluboko pod limitem. Ale pokud rozjedete další jednotky krátkodobě nebo přidáte komerční pronájem, situace se rychle mění.
Co znamená registrace k DPH pro vaši výnosnost
Pokud se stanete plátcem DPH, musíte na krátkodobé ubytování a komerční pronájem účtovat DPH navíc (nebo ho mít v ceně — a snížit si tak čistý příjem). Na druhou stranu získáte nárok na odpočet DPH ze vstupů: rekonstrukce, vybavení bytu, služby správce, účetní atd.
| Položka | Bez DPH | S DPH (plátce) |
|---|---|---|
| Roční příjem z Airbnb (hrubý) | 660 000 Kč | 660 000 Kč (vč. 12 % DPH = 70 714 Kč odvod) |
| Čistý příjem po DPH | 660 000 Kč | 589 286 Kč |
| Odpočet DPH na vstupech (vybavení, opravy, služby) | 0 Kč | cca 18 000–35 000 Kč |
| Reálný dopad na výnosnost | — | −35 000 až −53 000 Kč/rok |
Pro drobného pronajímatele s jedním či dvěma byty na Airbnb je registrace k DPH téměř vždy nevýhodná — administrativní zátěž a ztráta marže nepokryje odpočty na vstupech. U většího portfolia (5+ jednotek, mix krátkodobého a komerčního pronájmu) se situace obrací.
Nejčastější chyby pronajímatelů
1. Nezapočítání Airbnb příjmů do obratu. Krátkodobé ubytování je zdanitelné plnění. Pokud ho ignorujete a překročíte limit, hrozí zpětná registrace a doměření DPH za celé období.
2. Záměna pronájmu a ubytování. „Pronajímám přes Airbnb na měsíc, takže je to pronájem." Ne nutně — rozhoduje souhrn okolností (úklid, prádlo, recepce, frekvence střídání hostů). Finanční správa posuzuje faktický stav.
3. Dobrovolná registrace bez rozmyslu. Někteří pronajímatelé se zaregistrují kvůli odpočtu DPH z rekonstrukce. Ale u osvobozeného pronájmu bytů k bydlení nemáte na odpočet nárok — DPH z rekonstrukce si neodečtete. Odpočet funguje jen u zdanitelných plnění.
4. Opomenutí úpravy odpočtu. Pokud jste si uplatnili odpočet DPH (např. z rekonstrukce komerčního prostoru) a pak změníte účel na osvobozený pronájem bytu, musíte odpočet poměrně vrátit — lhůta pro úpravu je 10 let u nemovitostí.
Jak postupovat v praxi
- Sečtěte všechny příjmy, které vstupují do obratu DPH — hlavně krátkodobé ubytování a komerční pronájem
- Sledujte klouzavých 12 měsíců, ne kalendářní rok
- Konzultujte s daňovým poradcem, pokud se blížíte k 1,5 mil. Kč obratu — preventivně, ne zpětně
- Zvažte strukturu portfolia — mix dlouhodobého a krátkodobého pronájmu může optimalizovat DPH pozici
- Pokud pronajímáte výhradně byty dlouhodobě a obrat ze zdanitelných plnění je nulový, DPH vás prakticky netrápí
Spočítejte si čistý výnos z pronájmu
Zadejte příjmy, náklady i daňovou situaci — kalkulačka vám ukáže reálnou výnosnost včetně dopadu DPH na vaši investici.
Otevřít kalkulačku →Zdroje a použitá data
Zákon č. 235/2004 Sb., o DPH — § 56a — osvobození nájmu nemovitostí od DPH.
Finanční správa ČR — Sdělení k DPH u krátkodobého ubytování — klasifikace Airbnb jako ubytovací služby.
ČNB — Měnověpolitické zprávy 2025–2026 — makroekonomický kontext a vývoj cen nemovitostí.
Zákon č. 235/2004 Sb., o DPH — § 4a, obrat — definice obratu pro povinnou registraci.