Odpisy nemovitosti při pronájmu 2026: jak snížit daň o desítky tisíc ročně
Daňové odpisy bytu při pronájmu dokážou ušetřit 20–46 tisíc Kč na dani ročně. Praktický návod s výpočtem pro rovnoměrné i zrychlené odpisy v roce 2026.
Co jsou odpisy nemovitosti a proč by vás měly zajímat
Odpisy nemovitosti představují postupné zahrnování pořizovací ceny do nákladů — bez toho, že byste reálně cokoli platili. Jde o čistě účetní náklad, který snižuje základ daně z příjmu z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů.
U bytu pořízeného za 4 miliony Kč můžete ročně odepsat 102–187 tisíc Kč a díky tomu ušetřit na dani z příjmu 15 300–28 000 Kč každý rok. Při zrychlených odpisech v prvních letech dokonce výrazně víc.
Odpisy lze uplatnit pouze při vedení skutečných výdajů. Pokud používáte paušální výdaje (30 % z příjmu), odpisy jsou v nich již zahrnuty a samostatně je uplatnit nemůžete.
Odpisová skupina a doba odpisu
Bytové jednotky i obytné budovy patří do 5. odpisové skupiny s dobou odpisu 30 let. Neobytné budovy (kancelářské, obchodní) spadají do 6. skupiny s 50letým odpisem.
| Typ nemovitosti | Odpisová skupina | Doba odpisu |
|---|---|---|
| Bytová jednotka | 5 | 30 let |
| Obytný dům | 5 | 30 let |
| Nebytový prostor (kancelář, obchod) | 6 | 50 let |
| Garáž (samostatná stavba) | 5 | 30 let |
Zásadní pravidlo: pozemek se neodepisuje. Pokud kupujete byt, musíte z pořizovací ceny vyčlenit podíl na pozemku. Ten tvoří zpravidla 10–25 % ceny podle lokality — v centru Prahy může jít i o 30 %, na periferii menších měst kolem 10 %.
Rovnoměrné vs. zrychlené odpisy: srovnání na příkladu
Předpokládejme byt s pořizovací cenou 4 000 000 Kč, z toho vstupní cena pro odpisy (po odečtení pozemku) činí 3 200 000 Kč.
Rovnoměrné odpisy (§ 31 ZDP)
U 5. odpisové skupiny činí sazba 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech.
| Rok | Sazba | Roční odpis | Úspora na dani (15 %) |
|---|---|---|---|
| 1. rok | 1,4 % | 44 800 Kč | 6 720 Kč |
| 2.–30. rok | 3,4 % | 108 800 Kč | 16 320 Kč |
| Celkem za 30 let | — | 3 200 000 Kč | 480 000 Kč |
Zrychlené odpisy (§ 32 ZDP)
Koeficient pro 5. skupinu je 30 v prvním roce a 31 v dalších.
| Rok | Výpočet | Roční odpis | Úspora na dani (15 %) |
|---|---|---|---|
| 1. rok | 3 200 000 / 30 | 106 667 Kč | 16 000 Kč |
| 2. rok | 2 × 3 093 333 / 31 | 199 570 Kč | 29 936 Kč |
| 3. rok | 2 × 2 893 763 / 30 | 192 918 Kč | 28 938 Kč |
| 10. rok | — | ≈ 103 000 Kč | ≈ 15 450 Kč |
| 30. rok | — | ≈ 6 900 Kč | ≈ 1 035 Kč |
Zrychlené odpisy jsou výhodnější v prvních 15 letech — kumulativně odepíšete přes 85 % hodnoty. Rovnoměrné odpisy poskytují stabilní úsporu po celých 30 let.
Jak správně stanovit vstupní cenu
Vstupní cena pro odpisy se stanoví podle způsobu nabytí nemovitosti:
- Koupě — kupní cena + vedlejší náklady (provize realitce, daň z nabytí, právní služby, znalecký posudek)
- Dědictví nebo dar — reprodukční pořizovací cena (znalecký posudek ke dni nabytí)
- Vlastní výstavba — součet všech nákladů na stavbu
Z celkové vstupní ceny vždy odečtěte hodnotu pozemku. Tu určíte buď ze znaleckého posudku, nebo poměrem z cenové mapy.
Praktický příklad: vyplatí se odpisy, nebo paušál?
Řekněme, že pronajímáte byt za 18 000 Kč měsíčně (roční příjem 216 000 Kč) a vaše skutečné výdaje bez odpisů činí 45 000 Kč ročně (pojištění, opravy, správa).
| Metoda | Základ daně | Daň (15 %) |
|---|---|---|
| Paušál 30 % | 216 000 − 64 800 = 151 200 Kč | 22 680 Kč |
| Skutečné výdaje + rovnoměrný odpis | 216 000 − 45 000 − 108 800 = 62 200 Kč | 9 330 Kč |
| Skutečné výdaje + zrychlený odpis (2. rok) | 216 000 − 45 000 − 199 570 = −28 570 Kč | 0 Kč |
Při zrychlených odpisech v prvních letech může daňový základ z pronájmu klesnout do mínusu — daňovou ztrátu lze uplatnit v následujících 5 zdaňovacích obdobích proti ostatním příjmům podle § 9.
Na co si dát pozor
Přerušení odpisů je možné — v roce, kdy nemáte příjem z pronájmu, můžete odpisy pozastavit a celková doba se prodlouží. Odpisy ale nelze uplatnit zpětně za vynechané roky.
Změna metody z rovnoměrných na zrychlené (nebo naopak) není povolena po zahájení odpisování. Volbu proveďte uvážlivě hned na začátku.
Technické zhodnocení (rekonstrukce nad 80 000 Kč ročně) zvyšuje vstupní cenu a mění výpočet odpisů — nezaměňujte s běžnou údržbou, kterou účtujete jako provozní náklad.
Spočítejte si čistý výnos po odpisech
Zadejte pořizovací cenu, nájem a náklady — kalkulačka vám ukáže čistý výnos i s vlivem odpisů na daňovou povinnost.
Otevřít kalkulačku →Zdroje a použitá data
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — § 26–33 — odpisové skupiny, sazby a koeficienty pro rovnoměrné i zrychlené odpisy.
ČSÚ — Ceny sledovaných druhů nemovitostí — průměrné ceny bytů pro odhad vstupní ceny a podílu pozemku.
Finanční správa — Pokyn GFŘ D-59 — metodika pro stanovení vstupní ceny a oddělení hodnoty pozemku.