Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem 2026: Airbnb, nebo klasický nájemník?
Porovnání krátkodobého a dlouhodobého pronájmu bytu v ČR — reálné výnosy, náklady, daně a regulace platné pro rok 2026. Kdy se vyplatí Airbnb a kdy klasický nájemce?
O co jde: dva úplně odlišné byznys modely
Máte byt a zvažujete, jestli ho pronajmout na Airbnb, nebo najít klasického nájemníka na rok? Nejde jen o výši nájmu. Krátkodobý a dlouhodobý pronájem se zásadně liší v daňovém režimu, nákladech, regulaci i míře rizika. V roce 2026 navíc platí přísnější pravidla pro platformy krátkodobého ubytování.
Pojďme si obojí porovnat na konkrétním příkladu bytu 2+kk v Praze s tržní hodnotou 5 500 000 Kč.
Výnosy: vyšší čísla na Airbnb, ale…
Průměrná obsazenost krátkodobého pronájmu v Praze se v roce 2025 pohybovala kolem 62–68 %. To znamená, že byt není pronajatý zdaleka každý den. Po odečtení provizí platforem (obvykle 3–15 %), úklidů a vyššího opotřebení se rozdíl ve výnosech výrazně zužuje.
| Ukazatel | Dlouhodobý pronájem | Krátkodobý (Airbnb) |
|---|---|---|
| Měsíční hrubý příjem | 22 000 Kč | 35 000–42 000 Kč* |
| Obsazenost | ~95 % (11,4 měs.) | ~65 % (19,5 nocí/měs.) |
| Roční hrubý příjem | 264 000 Kč | 420 000–504 000 Kč |
| Provize platformy | 0 Kč | 50 000–75 000 Kč |
| Úklid a prádlo | 0 Kč | 48 000–72 000 Kč |
| Vyšší spotřeba energií | 0 Kč | 12 000–18 000 Kč |
| Správa / komunikace s hosty | 0 Kč | 36 000–60 000 Kč** |
| Roční příjem po provozních nákladech | ~250 000 Kč | ~270 000–290 000 Kč |
| Hrubý výnos z hodnoty bytu | 4,5 % | 4,9–5,3 % |
* Průměrná cena 1 800 Kč/noc × 19,5 nocí = 35 100 Kč; ve špičce sezóny více. ** Pokud správu outsourcujete; vlastní čas má také hodnotu.
Rozdíl v čistém výnosu je tedy řádově 0,4–0,8 procentního bodu — zdaleka ne dvojnásobek, jak by napovídal pohled na samotnou cenu za noc.
Daňový režim: živnost vs. § 9
Tady nastává zásadní rozdíl. Dlouhodobý pronájem fyzické osoby se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů — můžete uplatnit paušální výdaje 30 % nebo skutečné výdaje včetně odpisů.
Krátkodobý pronájem (ubytovací služba) je z pohledu finančního úřadu podnikání — potřebujete živnostenský list a příjmy spadají pod § 7 ZDP. To s sebou nese:
- Paušální výdaje 60 % (výhodnější sazba), ale…
- Povinné odvody na sociální a zdravotní pojištění z poloviny dílčího základu daně
- Při obratu nad 2 000 000 Kč povinná registrace k DPH
Reálný dopad pojistného na čistý výnos:
| Daňová položka | Dlouhodobý (§ 9) | Krátkodobý (§ 7) |
|---|---|---|
| Hrubý příjem | 250 000 Kč | 280 000 Kč |
| Paušální výdaje | 30 % = 75 000 Kč | 60 % = 168 000 Kč |
| Základ daně | 175 000 Kč | 112 000 Kč |
| Daň 15 % | 26 250 Kč | 16 800 Kč |
| Sociální pojištění (29,2 % z 50 % ZD) | 0 Kč | 16 352 Kč |
| Zdravotní pojištění (13,5 % z 50 % ZD) | 0 Kč | 7 560 Kč |
| Celkové odvody | 26 250 Kč | 40 712 Kč |
| Čistý příjem po dani | ~223 750 Kč | ~239 288 Kč |
Rozdíl v čistém příjmu po dani činí přibližně 15 500 Kč ročně — za výrazně vyšší časovou náročnost a operativní složitost.
Regulace v roce 2026: co se změnilo
Od roku 2023 platí v EU směrnice DAC7, která ukládá platformám (Airbnb, Booking) automatické hlášení příjmů hostitelů finanční správě. Skrývat příjmy z krátkodobého pronájmu už prakticky nelze.
Dále platí:
- Praha a některá další města zpřísnila pravidla pro krátkodobý pronájem — v některých lokalitách je potřeba souhlas SVJ
- Povinná rekreační poplatek (pobytový poplatek) ve výši 50 Kč/osoba/noc v Praze
- Nutnost ohlašovací povinnosti cizinecké policii u zahraničních hostů
Kdy se vyplatí krátkodobý a kdy dlouhodobý pronájem
Krátkodobý pronájem má smysl, pokud:
- Byt je v turisticky atraktivní lokalitě (centrum Prahy, Český Krumlov, Karlovy Vary)
- Máte čas nebo jste ochotni platit správcovskou firmu
- Dokážete udržet obsazenost nad 70 %
- Nemáte problém s SVJ a místními regulacemi
Dlouhodobý pronájem se vyplatí, pokud:
- Hledáte pasivní příjem s minimální správou
- Nemovitost leží mimo hlavní turistické destinace
- Chcete stabilní cash flow pro splácení hypotéky
- Nechcete řešit živnostenský list a pojistné
Pro většinu pronajímatelů v ČR mimo turistická centra vychází dlouhodobý pronájem jako racionálnější volba — přináší 90–95 % čistého výnosu Airbnb při zlomku provozní zátěže.
Spočítejte si svůj skutečný výnos
Zadejte kupní cenu, nájem i náklady a zjistěte, jaký čistý výnos vám nemovitost reálně přinese — ať už pronajímáte krátkodobě, nebo dlouhodobě.
Otevřít kalkulačku →Zdroje a použitá data
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — § 7 a § 9 — daňový režim příjmů z pronájmu a podnikání.
ČSÚ — Cestovní ruch, ubytování — data o obsazenosti ubytovacích zařízení v ČR.
Finanční správa — DAC7 a oznamovací povinnosti platforem — pravidla hlášení příjmů z digitálních platforem.
ČNB — Zpráva o finanční stabilitě 2025 — makroekonomický kontext trhu s nemovitostmi.