Jak spočítat výnos z pronájmu nemovitosti: hrubý vs. čistý výnos
Hrubý výnos 5 % neznamená čistý výnos 5 %. Po odečtení nákladů a daní zůstane reálně 2,5–3,5 %. Vysvětlíme jak správně počítat a co do výpočtu patří.
Hrubý výnos — první, ale ne jediné číslo
Hrubý výnos (gross yield) je nejjednodušší ukazatel výnosnosti pronájmu. Říká, jaké procento z ceny nemovitosti vyberete ročně na nájmu — bez jakýchkoli nákladů.
Vzorec: Hrubý výnos = (roční nájem ÷ cena nemovitosti) × 100
Příklad: Byt za 4 000 000 Kč, nájem 16 000 Kč/měsíc = 192 000 Kč/rok. Hrubý výnos = 192 000 ÷ 4 000 000 × 100 = 4,8 %
Hrubý výnos je dobrý pro rychlé srovnání nemovitostí. Ale jako jediné číslo zavádí — neřekne nic o skutečném zisku.
Co se do hrubého výnosu nepočítá
Hrubý výnos ignoruje všechny náklady na pronájem:
| Nákladová položka | Typická výše |
|---|---|
| Správa nemovitosti (pokud nevlastníte) | 8–10 % z nájmu |
| Fond oprav / údržba a opravy | 0,5–1 % z ceny/rok |
| Pojistné nemovitosti | 3 000–8 000 Kč/rok |
| Daň z nemovitosti | 1 000–5 000 Kč/rok |
| Neobsazenost (průměr 1 měsíc/rok) | 8 % z ročního nájmu |
| Daň z příjmu z pronájmu (§ 9 ZDP) | ~10,5 % z nájmu po výdajích |
Součet těchto nákladů se pohybuje mezi 25–40 % hrubého příjmu. Z hrubého výnosu 4,8 % zbyde čistý výnos kolem 3,0–3,5 %.
Čistý výnos — co skutečně vyděláváte
Čistý výnos (net yield) počítá se skutečnými náklady. Je to číslo, které rozhoduje o tom, zda se investice vyplatí.
Vzorec: Čistý výnos = ((roční nájem − roční náklady) ÷ cena nemovitosti) × 100
Pro výše uvedený příklad:
- Roční nájem: 192 000 Kč
- Fond oprav (0,8 % z ceny): 32 000 Kč
- Pojistné + daň z nem.: 6 000 Kč
- Neobsazenost (1 měsíc): 16 000 Kč
- Daň z příjmu (§ 9 ZDP, paušál 30 %): ~20 000 Kč
- Celkem náklady: ~74 000 Kč
- Čistý příjem: 192 000 − 74 000 = 118 000 Kč/rok
- Čistý výnos: 118 000 ÷ 4 000 000 × 100 = 2,95 %
Cash-on-cash výnos při hypotéce
Pokud nemovitost financujete hypotékou, počítejte cash-on-cash výnos — vztahuje se k vloženému vlastnímu kapitálu, ne k celé ceně nemovitosti.
Příklad: Nemovitost 4 000 000 Kč, hypotéka 3 000 000 Kč, vlastní kapitál 1 000 000 Kč.
- Splátka hypotéky (5,5 %, 25 let): ~18 400 Kč/měsíc = 220 800 Kč/rok
- Čistý příjem z nájmu po nákladech (bez hypotéky): 118 000 Kč/rok
- Roční cash flow: 118 000 − 220 800 = −102 800 Kč (záporné!)
Hypotéka v tomto případě záporné cash flow způsobuje — investor doplácí. To samo o sobě nemusí být špatně (nemovitost se zhodnocuje), ale je třeba to vědět předem.
Jaký výnos je dobrý?
Závisí na lokalitě a strategii:
| Lokalita | Typický hrubý výnos | Čistý výnos (orientačně) |
|---|---|---|
| Praha 1–2 | 2,5–3,5 % | 1,5–2,5 % |
| Praha 3–10 | 3,5–4,5 % | 2,0–3,0 % |
| Brno, Ostrava centrum | 4,0–5,5 % | 2,5–3,5 % |
| Krajská města | 5,0–7,0 % | 3,0–4,5 % |
| Malá města | 6,0–9,0 % | 3,5–5,5 % |
Za dobrý čistý výnos se v ČR považuje 3–5 %. Pod 2,5 % je výnos srovnatelný se spořicím účtem — bez rizika a starostí s pronajímáním.
Spočítejte svůj výnos přesně za 2 minuty
Zadejte cenu nemovitosti, nájem a hypotéku — kalkulačka okamžitě spočítá hrubý výnos, čistý výnos, cash flow i dobu návratnosti.
Otevřít kalkulačku →Zdroje a použitá data
Finanční správa ČR — § 9 ZDP — Příjmy z pronájmu, paušální výdaje 30 %, sazby daně.
Český statistický úřad (ČSÚ) — Data o průměrných nájmech a cenách nemovitostí v ČR podle krajů.
Česká národní banka (ČNB) — Analýzy trhu nemovitostí, výnosnost a rizika investičních bytů.