Daně z pronájmu bytu 2026: § 9 ZDP, paušál nebo skutečné výdaje?
Z pronájmu neplatíte sociální ani zdravotní pojištění. Daníte jen 15 % ze zisku — a základ daně si můžete snížit paušálem 30 % nebo skutečnými výdaji. Kdy se co vyplatí.
Základní pravidla: § 9 ZDP
Příjmy z pronájmu nemovitosti patří do § 9 zákona o daních z příjmů. Platí pro vás tato pravidla:
- Daníte 15 % z příjmů po odečtení výdajů (nebo 23 % pro základ daně nad 1 582 812 Kč ročně)
- Neplatíte sociální pojištění ani zdravotní pojištění — velká výhoda oproti podnikání
- Přiznání podáváte sami (nebo přes daňového poradce), neboli jste v pozici "nepodnikatel s ostatními příjmy"
- Příjmy z pronájmu nezakládají pojistné povinnosti
Dvě možnosti výdajů: paušál vs. skutečné
Paušální výdaje 30 %
Nejjednodušší varianta. Bez dokladů odečtete paušálně 30 % z hrubého příjmu. Daní se zbývajících 70 %.
Příklad: Roční nájem 192 000 Kč
- Paušální výdaje: 192 000 × 30 % = 57 600 Kč
- Základ daně: 192 000 − 57 600 = 134 400 Kč
- Daň 15 %: 20 160 Kč
Skutečné výdaje
Uplatníte doložené náklady: opravy, pojistné, daň z nemovitosti, úroky z hypotéky, správa nemovitosti, odpisy.
Příklad: Stejný nájem 192 000 Kč, skutečné výdaje 74 000 Kč
- Základ daně: 192 000 − 74 000 = 118 000 Kč
- Daň 15 %: 17 700 Kč
Kdy se vyplatí co?
| Situace | Lepší varianta |
|---|---|
| Nízké skutečné výdaje (nový byt, žádná hypotéka) | Paušál 30 % |
| Hypotéka s vysokými úroky | Skutečné výdaje |
| Starší nemovitost s opravami | Skutečné výdaje |
| Nemovitost ve správě realitní kanceláře | Skutečné výdaje |
| Chcete jednoduchost bez dokladů | Paušál 30 % |
Odpisy nemovitosti
Při skutečných výdajích můžete uplatnit odpisy nemovitosti — rovnoměrný odpis stavby je 1,5 % z hodnoty stavby ročně (ne pozemku) po dobu 67 let.
Příklad: Byt za 4 000 000 Kč, z toho stavba 3 200 000 Kč, pozemek 800 000 Kč.
- Roční odpis: 3 200 000 × 1,5 % = 48 000 Kč/rok
- Úspora na dani: 48 000 × 15 % = 7 200 Kč/rok
Odpisy jsou daňový náklad bez skutečného výdeje peněz — snižují základ daně, aniž byste reálně utratili. Proto jsou velmi výhodné. Nevýhoda: při prodeji nemovitosti snižují vstupní cenu pro výpočet zisku.
Kdy přejít na paušál a kdy na skutečné výdaje?
Pokud jsou vaše skutečné výdaje vyšší než 30 % nájmu, použijte skutečné výdaje. Pravidlo:
- Skutečné výdaje > 30 % hrubého nájmu → skutečné výdaje se vyplatí
- Skutečné výdaje < 30 % hrubého nájmu → paušál je výhodnější
Pozor: nelze kombinovat. Buď paušál, nebo skutečné výdaje pro daný rok. Pokud jednou přejdete na skutečné výdaje, při zpětném přechodu na paušál musíte "dodanit" pohledávky.
Stručný přehled povinností pronajímatele
- Uzavřete nájemní smlouvu v písemné formě
- Přihlaste nemovitost k dani z nemovitých věcí (pokud ještě není)
- Do 1. dubna každého roku podejte daňové přiznání (nebo požádejte poradce)
- Plaťte zálohy na daň pokud přesáhnete určitý základ (správce daně vás vyzve)
- Uchovávejte doklady o výdajích min. 3 roky zpětně
Kalkulačka počítá daň automaticky
Kalkulačka zahrnuje daň dle § 9 ZDP s paušálem 30 % a ukáže čistý výnos i cash flow po zdanění.
Otevřít kalkulačku →Zdroje a použitá data
Finanční správa ČR — Příjmy z nájmu § 9 — Oficiální výklad § 9 ZDP, paušální a skutečné výdaje, odpisy.
Zákon č. 586/1992 Sb. (ZDP) — Zákon o daních z příjmů, § 9 v platném znění.
Česká správa sociálního zabezpečení (ČSSZ) — Potvrzení: příjmy z pronájmu nepodléhají pojistnému na SP a ZP.